【案情】刘某在县商业街有房屋一间，租赁给汪某居住。后刘某因多起债务纠纷，被债权人诉至法院，诉讼期间其拥有的房屋被法院依法查封。判决生效后，债权人向法院申请强制执行，因刘某无其他可供执行财产，其拥有的房屋由法院委托拍卖公司予以公告拍卖，其标的房屋经两次拍卖程序均未成交，后标的房屋在第二次降价拍卖程序中拍出成功。在第一次拍卖程序中，法院依法向房屋租赁人汪某送达了拍卖通知，但汪某未到场参加竞拍。后在第二次、第三次拍卖程序中未再通知其参加竞拍，汪某也未参加竞拍。在标的房屋交付程序，汪某向法院提出书面申请，主张标的房屋拍卖无效，自己对标的房屋享有优先购买权，未依法通知参加竞拍，自己愿意以拍卖价格优先购买标的房屋。

　　【分歧】本案中，对汪某是否享有优先购买权存在争议？

　　第一种意见认为，优先购买权不适用于强制执行程序。法院依国家强制力执行债务人的财产，取代债务人的地位而行使对被执行财产的处分权，优先购买权归于消灭。因此，法院在拍卖被执行财产时，无需考虑优先购买权人的利益，故本案汪某不享有标的房屋的优先购买权。

　　第二种意见认为，本案在第一次拍卖程序中已经依法向汪某送达了竞买通知书，汪某已经知悉标的房屋处在拍卖阶段，第二次、第三次拍卖系第一次拍卖的延续，而汪某自行不去参加竞拍，应视为汪某个人放弃优先购买权。

　　第三种意见认为，优先购买权作为一种法定权利，无论在当事人的自主交易活动还是法院的强制拍卖程序中，都应当予以保护，不能随意剥夺。法院或者拍卖公司在拍卖前应当书面通知优先购买人参加竞买并告知其有优先购买权，若法院未履行书面通知义，则拍卖无效。本案中法院虽在第一次拍卖程序向汪某送达了书面通知，汪某未参加竞拍并不当然视为汪某放弃优先购买权，后在第二次、第三次拍卖程序中，因竞拍价、时间都存在变动，所以也应当依法向其送达书面通知并告知其享有优先购买权。因此本案中，法院未依法向汪某送达书面通知存在过错，损害了汪某的优先购买权，应当认定此次拍卖无效。

　　【评析】笔者赞成第三种意见。

　　所谓优先购买权，是指特定的民事主体依照法律规定享有的优于他人购买某项特定标的物的权利，如承租人的优先购买权，共有人的优先购买权等等。优先购买权是对所有权的一种限制，是一种解决社会资源利用与维护稳定利益之间的矛盾。在司法拍卖过程中，由于国家强制力的参与，使得在附有优先购买权的标的物在拍卖过程涉及到多方的利益，如标的物所有权人、竞买人、优先购买权人、甚至拍卖人的利益。在司法拍卖程序中优先购买权是否可以行使？

　　在自主交易过程中，优先购买权的行使应当同时具备四个要素：一是存在基础法律关系，如租赁、共有等；二是出卖人依法出卖或转让标的物。三是优先购买人与买受人系在“同等条件”享有。四是在一定合理期限内行使优先购买权。根据《物权法》的有关规定，司法拍卖系所有权原始取得的一种方式，与普通的自主买卖有其差异性，系国家公权力对标的物所有权人行使出卖权的一种剥夺，但究其本质还是一种买卖的行为，只是国家公权力代所有权人行使出卖权。根据《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《民通意见》第118条规定：“出卖人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”优先购买权作为一种法定权利，其权利受到侵犯时可以请求买卖无效。基于司法拍卖只是一种特殊的买卖行为，因此承租人对租赁物在司法拍卖程序同样受到法律的支持。虽然《拍卖法》未就拍卖中如何行使和保护先买权作出规定，但《拍卖规定》第十六条以司法解释的形式肯定了优先购买权在司法拍卖中的适用。《拍卖规定》第十四条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”

　　本案中，法院在第二次、第三次拍卖程序中未依法向房屋租赁人汪某送达书面通知书，损害了汪某的优先购买权。虽然在第一次拍卖中向汪某送达了书面通知，汪某未参加竞拍并不当然视为汪某放弃优先购买权，因第二次、第三次拍卖中的竞拍价、时间都存在变动，所以法院也应当依法向汪某送达书面通知并告知其享有优先购买权。因此本案的拍卖应认定为无效，依法予以重拍，并通知汪某在同等条件下参加竞拍。